Thị trường bất động sản Trung Quốc dự kiến sẽ ổn định vào năm 2025 – nhưng vẫn ở mức thấp trong nhiều năm.

Thị trường bất động sản Trung Quốc: Dấu hiệu phục hồi vào nửa cuối năm 2025

Theo dự báo của ba công ty nghiên cứu, thị trường bất động sản Trung Quốc có thể bắt đầu phục hồi vào nửa cuối năm 2025, mặc dù chính phủ đã đưa ra các biện pháp kích thích mới. Sau nhiều tháng thực hiện các biện pháp từng bước, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã chủ trì một cuộc họp cấp cao vào cuối tháng 9, cam kết hỗ trợ thị trường bất động sản. Đầu tháng này, chính phủ đã công bố một loạt các biện pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản. Các chuyên gia phân tích của Goldman Sachs nhận định: “Chúng ta cuối cùng đã đến điểm gãy của chu kỳ suy giảm thị trường nhà ở, dựa trên gói nới lỏng toàn diện và phối hợp.” Báo cáo của họ cũng cho biết: “Lần này khác với các biện pháp nới lỏng từng phần trước đây.” Các chuyên gia dự đoán giá nhà ở Trung Quốc sẽ ổn định vào cuối năm 2025 và tăng trung bình 2% hai năm sau đó. Doanh số bán nhà và xây dựng nhà ở mới dự kiến ​​sẽ không ổn định cho đến năm 2027.

Dấu hiệu phục hồi và thách thức

S&P Global Ratings và Morgan Stanley cũng công bố các báo cáo dự đoán thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ chạm đáy vào nửa cuối năm 2025. Edward Chan, Giám đốc của S&P Global Ratings, và nhóm của ông cho biết trong một ghi chú ngày 17 tháng 10: “Nếu chính phủ tiếp tục ưu tiên hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển và giải phóng hàng tồn kho, chúng tôi tin rằng doanh số bán nhà và giá nhà có thể ổn định vào nửa cuối năm 2025.” Tuy nhiên, họ cũng cảnh báo rằng các chính sách cần thời gian để có hiệu quả. Bắc Kinh đã khẳng định rằng các nỗ lực hỗ trợ thị trường bất động sản gặp khó khăn là thứ yếu so với mục tiêu thúc đẩy tiêu dùng nội địa như một động lực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, điều này không dễ dàng, bởi vì bất động sản từng chiếm hơn một phần tư GDP, có mối liên hệ với cả tài sản hộ gia đình và tài chính của chính quyền địa phương. Các nhà phát triển đầy nợ ở Trung Quốc đã phải vật lộn với khó khăn, làm giảm tâm lý tiêu dùng. Các chuyên gia phân tích đang theo dõi chặt chẽ dự luật ngân sách năm 2025 để tìm hiểu thêm về chi tiêu tài khóa nhằm giảm hàng tồn kho nhà ở. Dự đoán của Goldman Sachs giả định rằng chính phủ sẽ chi thêm 8 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,12 nghìn tỷ USD) cho chi tiêu tài khóa, nhưng điều này vẫn chưa được công bố. Các chuyên gia phân tích của Goldman cảnh báo: “Nếu không có biện pháp kích thích như vậy, thị trường bất động sản có thể suy giảm thêm ba năm nữa.” Họ cho biết hỗ trợ cần phải giải quyết vấn đề thanh khoản của các nhà phát triển, giảm hàng tồn kho nhà ở chưa bán và đảm bảo giao nhà đã bán nhưng chưa hoàn thành. Tại Trung Quốc, nhà ở thường được bán trước khi hoàn thành. Mô hình kinh doanh này đã trở nên không bền vững sau khi Bắc Kinh trấn áp sự phụ thuộc quá mức của các nhà phát triển vào nợ để tăng trưởng, và nhu cầu mua nhà giảm sút do tăng trưởng kinh tế chậm lại.

Giải quyết hàng tồn kho nhà ở

Nomura ước tính vào cuối năm ngoái rằng khoảng 20 triệu căn hộ đã hoàn thành nhưng chưa bán ở Trung Quốc. Tháng trước, các quan chức cho biết 10 triệu căn hộ đã hoàn thành và được giao cho người mua theo chương trình danh sách trắng năm nay và cam kết đẩy nhanh hỗ trợ tài chính. Vào tháng 6, thậm chí trước khi các thông báo kích thích mới nhất được công bố, Morgan Stanley đã dự đoán rằng việc giải phóng hàng tồn kho sẽ dẫn đến “sự phục hồi trong nhu cầu vay mua nhà vào cuối năm 2025 hoặc 2026.” Các chuyên gia phân tích dự kiến ​​khoảng 30% hàng tồn kho chưa bán sẽ không bao giờ được bán, yêu cầu các ngân hàng hoặc các thực thể chưa được xác định phải gánh chịu chi phí. Các nỗ lực mới nhất của Trung Quốc nhằm củng cố niềm tin đã mang lại sự phục hồi cho thị trường bất động sản. Doanh số bán nhà ở 22 thành phố lớn đã giảm khoảng 4% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10, giảm nhẹ hơn nhiều so với mức giảm hơn 25% vào tháng 9, theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, việc ổn định thị trường bất động sản không có nghĩa là phục hồi đầy đủ. Các chuyên gia dự đoán bất kỳ sự phục hồi nào trong doanh số bán nhà và xây dựng nhà ở mới sẽ vẫn ở mức thấp trong những năm tới.

Doanh số bán nhà và xây dựng nhà ở mới tiếp tục giảm

S&P dự kiến ​​doanh số bán nhà ở Trung Quốc sẽ giảm xuống khoảng 9 nghìn tỷ nhân dân tệ hoặc ít hơn trong năm nay, trước khi giảm xuống mức thấp 8 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2025 – ít hơn một nửa so với mức đỉnh điểm vào năm 2021. Các chuyên gia phân tích cho rằng doanh số bán hàng giảm là do hàng tồn kho nhà ở chưa bán tăng, tiếp tục gây áp lực lên các nhà phát triển phải giảm giá để thu hút người mua và giảm hàng tồn kho. Vào tháng 9, doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã giảm 37,7% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 4 năm nay, S&P cho biết, trích dẫn dữ liệu từ China Real Estate Information. Đây không phải là sự sụt giảm trong một tháng. Trong chín tháng đầu năm, doanh số bán hàng đã giảm 36,6% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số bán hàng giảm cũng tác động tiêu cực đến thanh khoản của các nhà phát triển, dẫn đến “thiếu niềm tin” và các nhà phát triển tìm kiếm “cách tiếp cận thận trọng” đối với việc mua đất và khởi động các dự án mới, theo các chuyên gia phân tích của S&P Global. Số lượng dự án xây dựng mới đã giảm 42% vào năm 2023 so với mức đỉnh điểm vào năm 2019, và giảm thêm 23% so với cùng kỳ năm trước trong tám tháng đầu năm 2024, theo phân tích của S&P Global dựa trên dữ liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia.

Cảnh báo về tác động của kích thích

Các chuyên gia phân tích vẫn thận trọng về tác động của chính sách kích thích bất động sản của Trung Quốc. Các chuyên gia phân tích của Goldman cho biết: “Theo quan điểm của chúng tôi, quy mô hỗ trợ vẫn chưa đủ và phải đối mặt với những thách thức trong thực thi để ngăn chặn chu kỳ suy giảm hiện tại.” Họ cảnh báo giá nhà có thể giảm thêm 20% đến 25% nếu chính sách không đạt hiệu quả. Trong một trong số ít biện pháp cụ thể về hàng tồn kho được công bố cho đến nay, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã thiết lập một cơ chế cho vay lại cho các doanh nghiệp nhà nước để mua lại các căn hộ hoàn thành nhưng chưa bán và chuyển đổi chúng thành nhà ở giá rẻ. S&P cho biết: “Mặc dù hữu ích, nhưng nó chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ (4-6%) tổng số nhà ở đã hoàn thành.” Các chuyên gia phân tích của Morgan Stanley cho biết trong báo cáo vào Chủ nhật rằng các cuộc họp gần đây với các ngân hàng ở Chiết Giang, một trong những tỉnh giàu có nhất của Trung Quốc, cho thấy họ vẫn chưa tham gia vào chương trình mới của chính phủ để gia hạn khoản vay mua hàng tồn kho nhà ở.

Nguồn: https://cnbc.com

Xem bài viết gốc tại đây