Biến đổi khí hậu đang góp phần vào việc gentrification (tẩy trắng) các khu dân cư. Tại Miami, người dân lo ngại về giá cả cao và sự mất mát bản sắc.
Biến đổi khí hậu và hiện tượng “quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu” tại Miami
Nicole Crooks, quản lý kết nối cộng đồng tại Catalyst Miami, một tổ chức phi lợi nhuận tập trung vào công bằng và công lý, đứng trong quảng trường của Nhà hát Lyric lịch sử, chiếc mũ màu xanh hoàng gia che chắn cô khỏi ánh nắng gay gắt của buổi trưa Miami. Vào thời hoàng kim của nó, Nhà hát, ở khu phố Overtown của thành phố, là trung tâm văn hóa quan trọng của cộng đồng người da đen. James Brown, Sam Cooke, Ray Charles, Aretha Franklin và Ella Fitzgerald đã biểu diễn tại đây, trong trái tim của “Harlem của miền Nam”, cho những khán giả danh tiếng như Jackie Robinson và Joe Louis.
Overtown: Từ khu vực bị lãng quên đến điểm nóng bất động sản
Ngày nay, vào giữa tháng 3, khung xương cao chót vót của một dự án phát triển chung cư cao tầng trong tương lai và một cặp cần cẩu xây dựng màu vàng nhô lên trên địa danh văn hóa. Đó là lời nhắc nhở trực quan về bộ mặt thay đổi của khu phố – và chi phí sinh hoạt tăng cao đối với cư dân lâu năm. Nằm sâu trong đất liền, cách xa bất động sản ven biển được ưa chuộng, Overtown từng bị các nhà phát triển và chủ nhà giàu có xa lánh, Crooks cho biết. Nhưng khi Miami trở thành tâm điểm của biến đổi khí hậu, Overtown cũng trở thành điểm nóng cho các nhà phát triển chạy trốn mực nước biển dâng cao và nguy cơ lũ lụt ven biển, các chuyên gia khí hậu và nhà hoạt động cộng đồng cho biết.
Sự gia tăng của “quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu”
Điều đó là do Overtown – giống như các khu vực như Allapattah, Liberty City, Little Haiti và một phần Coconut Grove – nằm trên Miami Rock Ridge. Dãy đá vôi nâng cao này cao hơn mực nước biển trung bình – khoảng ba feet cao hơn so với mức trung bình của Miami. Sự bùng nổ phát triển ở những khu vực này đang thay đổi bộ mặt của những khu phố người da đen lịch sử và đẩy giá lên cao, cư dân lâu năm nói với CNBC. Hiện tượng này được gọi là “quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu”. Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu cũng đang diễn ra ở các khu vực khác của Hoa Kỳ và là một trong những cách mà rủi ro khí hậu ảnh hưởng đến người da màu.
Ảnh hưởng của quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu
“Hơn hết, đó là vấn đề kinh tế”, Crooks nói về sự xâm lấn của các dự án phát triển sang trọng ở Overtown, nơi cô đã sống từ năm 2011. “Chúng ta nhận ra rằng những gì từng là bất động sản đắt giá [trên bờ biển] giờ đây không còn là bất động sản đắt giá nữa” do mực nước biển dâng cao. Nếu Miami là tâm điểm của biến đổi khí hậu, thì quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu khiến Overtown và các khu phố người da đen lịch sử khác trong thành phố trở thành “tâm điểm của tâm điểm”, Crooks nói.
Sự gia tăng giá nhà và tình trạng bất ổn về nhà ở
Khi một khu phố bị quy hoạch đô thị, thu nhập trung bình và trình độ học vấn của cư dân, cũng như giá thuê nhà, tăng nhanh chóng, Carl Gershenson, giám đốc Phòng thí nghiệm Trục xuất của Đại học Princeton cho biết. Do cách thức tương quan của những yếu tố đó, kết quả thường là dân số người da trắng tăng lên và người da màu bị đẩy ra khỏi khu vực, ông nói. Quy hoạch đô thị là “không thể tránh khỏi” ở một nơi như Miami vì rất nhiều người đang chuyển đến đó, bao gồm cả nhiều người giàu có, Gershenson nói. Nhưng biến đổi khí hậu “tạo khuôn mẫu cho cách quy hoạch đô thị sẽ diễn ra”, ông nói thêm.
Phát triển bất động sản và nhu cầu nhà ở tăng cao
Thật vậy, quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu góp phần vào “cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở trầm trọng” ở Miami, đặc biệt đối với người nhập cư và người có thu nhập thấp, theo một phân tích gần đây của các chuyên gia bất động sản tại Moody’s. Giá thuê nhà đã tăng 32,2% trong bốn năm qua lên mức trung bình là 2.224 đô la cho mỗi đơn vị – cao hơn mức tăng trưởng trung bình 19,3% của Hoa Kỳ và 1.825 đô la cho mỗi đơn vị, theo Moody’s. Người thuê nhà điển hình ở Miami chi khoảng 43% thu nhập của họ cho tiền thuê nhà, khiến khu vực đô thị này trở thành khu vực có chi phí nhà ở cao nhất ở Hoa Kỳ, theo dữ liệu tháng 5 của Zillow. Nhu cầu nhà ở đã tăng vọt do sự chuyển đổi của Miami thành trung tâm tài chính và công nghệ, thu hút các doanh nghiệp và người lao động trẻ tuổi, đẩy giá lên cao, Moody’s cho biết.
Kết quả của quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu
Nhưng mực nước biển dâng cao và lũ lụt thường xuyên và dữ dội hơn đã khiến các khu phố như Little Haiti, Overtown và Liberty City – vốn do các hộ gia đình có thu nhập thấp chiếm giữ – trở nên hấp dẫn hơn đối với người giàu có, Moody’s cho biết. Người giàu có “có lợi thế hơn” vì họ có khả năng tài chính để di dời khỏi những nguy cơ khí hậu ngày càng tăng, Moody’s cho biết. “Những khu vực này, trước đây bị bỏ qua, giờ đây được đánh giá cao về độ cao hơn so với các khu vực dễ bị lũ lụt, dẫn đến áp lực phát triển”, theo Moody’s. Những thay đổi trong mô hình di cư này “thúc đẩy sự di dời của cư dân hiện tại và đẩy giá trị tài sản và thuế lên cao, làm trầm trọng thêm sự phân hóa kinh tế xã hội”, Moody’s viết.
Kết quả của quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Tăng thuế tài sản
Thật vậy, bất động sản ở độ cao cao hơn của Quận Miami-Dade đã tăng giá nhanh hơn kể từ năm 2000 so với các khu vực khác của quận, theo một nghiên cứu năm 2018 của các nhà nghiên cứu tại Đại học Harvard. Nhiều cư dân lâu năm thuê nhà và do đó dường như không gặt hái được lợi ích từ giá trị nhà cao hơn: Ví dụ, chỉ 26% ngôi nhà được chiếm giữ ở Little Haiti được chiếm giữ bởi chủ sở hữu của chúng, theo một nghiên cứu năm 2015 của Đại học Quốc tế Florida.
Sự phát triển của các khu vực bị quy hoạch đô thị
Ở Little Haiti, Khu đổi mới Magic City, một dự án phát triển đa chức năng rộng 17 mẫu Anh, đang trong giai đoạn đầu xây dựng. Robert Zangrillo, người sáng lập, chủ tịch và giám đốc điều hành của Dragon Global, một trong những nhà đầu tư của Magic City, cho biết dự án phát triển này sẽ “trao quyền” và “nâng cao” – thay vì quy hoạch đô thị – khu phố. Ông cho biết độ cao là một yếu tố trong vị trí của Magic City, cũng như việc tiếp cận tàu hỏa và đường cao tốc, gần trường học và tầm nhìn.
Ảnh hưởng của quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Tăng giá thuê nhà
Dữ liệu bất động sản toàn diện được phân loại theo ranh giới khu phố rất khó tìm. Dữ liệu ở cấp mã bưu chính cung cấp một xấp xỉ thô, mặc dù nó có thể bao gồm nhiều khu phố, theo các nhà phân tích. Ví dụ, cư dân của mã bưu chính tây bắc Miami 33127 đã thấy hóa đơn thuế tài sản hàng năm trung bình của họ tăng 60% trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến năm 2023, lên 3.636 đô la, theo ATTOM, một công ty theo dõi dữ liệu bất động sản. Mã bưu chính này bao gồm một phần của Allapattah, Liberty City và Little Haiti và giáp với Overtown. Con số đó vượt quá mức tăng trưởng trung bình 37,4% của toàn bộ Quận Miami-Dade và 14,1% của Hoa Kỳ, theo ATTOM. Thuế tài sản cao hơn thường đi kèm với giá trị tài sản cao hơn, vì các nhà phát triển xây dựng các tài sản đẹp hơn và nhà được bán với giá cao hơn. Chủ nhà giàu có hơn cũng có thể yêu cầu nhiều dịch vụ thành phố hơn, đẩy giá lên cao. Giá thuê nhà trung bình ở cùng mã bưu chính đó cũng đã vượt quá mức của khu vực rộng lớn hơn, theo dữ liệu của CoreLogic. Giá thuê nhà cho căn hộ một và hai phòng ngủ đã tăng 50% và 52%, tương ứng, kể từ quý đầu tiên của năm 2021, theo CoreLogic. Để so sánh, khu vực đô thị Miami rộng lớn hơn đã chứng kiến giá thuê nhà một phòng ngủ tăng khoảng 37% đến 39%, và khoảng 45% đến 46% cho các đơn vị hai phòng ngủ. CoreLogic chia nhỏ dữ liệu cho hai khu vực đô thị Miami: Miami-Miami Beach-Kendall và West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Một xu hướng quốc gia
“Nhìn thấy cách những người già bị đẩy ra ngoài, những bà mẹ đơn thân phải sống trong xe hơi với con cái để có thể sống trong khả năng của họ … thật đau lòng đối với tôi”, Crooks nói. Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu không chỉ là hiện tượng của Miami: Nó đang diễn ra ở “các khu vực có nguy cơ cao, tiện nghi cao” trên khắp Hoa Kỳ, Gershenson của Princeton cho biết. Honolulu là một ví dụ nổi bật khác về vốn phát triển len lỏi vào nội địa đến các khu vực trước đây ít hấp dẫn hơn, Andrew Rumbach, thành viên cấp cao tại Viện Đô thị cho biết. Đó là một xu hướng có khả năng mở rộng sang các khu vực khác của quốc gia khi hậu quả của biến đổi khí hậu trở nên tồi tệ hơn. Miami và Honolulu là “chim hoàng yến trong hầm mỏ”, ông nói.
Ảnh hưởng của quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Thiệt hại do thiên tai
Nhưng quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu có thể có nhiều hình thức. Ví dụ, nó cũng xảy ra khi thiên tai làm giảm nguồn cung nhà ở, thúc đẩy giá cả tăng cao. Trong năm sau vụ cháy Marshall năm 2021 ở Colorado – vụ cháy rừng lớn nhất trong lịch sử của tiểu bang – một phần tư người thuê nhà ở các cộng đồng bị ảnh hưởng bởi vụ cháy đã thấy giá thuê nhà của họ tăng hơn 10%, theo dữ liệu được thu thập bởi Rumbach và các nhà nghiên cứu khác. Con số đó gấp đôi mức trung bình của toàn khu vực là 4%, ông nói. Nguồn cung được sửa chữa và xây dựng lại thường tốn kém hơn, quá – lợi ích cho các chủ nhà giàu có hơn, các nhà nghiên cứu phát hiện ra.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Mối đe dọa đối với các cộng đồng lịch sử
Fredericka Brown, 92 tuổi, đã sống ở Coconut Grove suốt đời. Sự phát triển gần đây đã thay đổi khu phố của cô một cách không thể sửa chữa, cả về tính cách và vẻ đẹp, cô nói. “Toàn bộ khu phố của tôi đang thay đổi”, Brown nói, ngồi ở một chiếc bàn dài trong tầng hầm của Nhà thờ Baptist Macedonia. Được thành lập vào năm 1895, đây là nhà thờ người Mỹ gốc Phi lâu đời nhất ở Coconut Grove Village West. Khu vực West Grove, như thường được gọi, là nơi một số người định cư da đen từ Bahamas đã đến định cư.
Các nhà phát triển và quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu
“Họ không xây nhà ở đơn lẻ ở đây nữa”, Brown nói. Chiều cao của các tòa nhà đang “tăng lên”, cô nói. Carolyn Donaldson, ngồi cạnh cô, đồng ý. West Grove nằm ở độ cao cao nhất trong khu vực Coconut Grove rộng lớn hơn, Donaldson, một cư dân và phó chủ tịch của Grove Rights and Community Equity cho biết. Khu vực này có thể sẽ trở thành “bất động sản mặt nước” trong nhiều thập kỷ tới nếu mực nước biển dâng cao nhấn chìm các khu vực thấp hơn xung quanh, Donaldson nói. Đó là một phần của công việc của nhà phát triển phải “suy nghĩ xa trông rộng”, cô nói. Sự phát triển đã góp phần vào tình trạng khó khăn về tài chính đối với cư dân lâu năm, cô nói thêm, chỉ ra thuế tài sản tăng cao như một ví dụ.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Ảnh hưởng kinh tế
Các nhà phát triển đã hoạt động tích cực trong Thành phố Miami. Số lượng căn hộ mới được xây dựng trong các tòa nhà chung cư đã tăng 155% trong thập kỷ qua, so với 44% ở khu vực đô thị Miami rộng lớn hơn và 25% ở Hoa Kỳ, theo dữ liệu của Moody’s. Dữ liệu cho Thành phố Miami tính mức tăng trưởng trong tổng số lượng căn hộ trong các tòa nhà có 40 đơn vị trở lên. Khu vực địa lý này bao gồm các khu phố bị quy hoạch đô thị đã đề cập ở trên và các khu phố khác như khu vực trung tâm thành phố.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Vai trò của bảo hiểm
Mặc dù độ cao nói chung không “điều khiển luận điểm đầu tư của [các nhà phát triển] ở Miami, nhưng đó “chắc chắn là một điều cần xem xét”, David Arditi, đối tác sáng lập của Aria Development Group cho biết. Aria, một nhà phát triển bất động sản nhà ở, thường tập trung vào các khu phố trung tâm thành phố và Brickell của Miami và không phải các khu phố được thảo luận trong bài báo này. Nguy cơ lũ lụt nói chung là lý do tại sao độ cao lại quan trọng: Các khu vực thấp hơn có nguy cơ lũ lụt cao hơn có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tài chính của dự án thông qua phí bảo hiểm cao hơn, vốn “rất đáng kể”, Arditi nói. Aria phân tích các bản đồ lũ lụt do Cơ quan Quản lý Khẩn cấp Liên bang công bố và cố gắng xây dựng ở các khu vực có nguy cơ tương đối thấp hơn, ví dụ, ông nói. “Nếu bạn ở trong một vùng lũ lụt thuận lợi hơn so với không … thì nó có tác động kinh tế thực sự”, ông nói. “Thị trường bảo hiểm đã, bạn biết đấy, gấp bốn hoặc năm lần trong vài năm qua, về phí bảo hiểm”, ông nói thêm.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Hậu quả xã hội
Một nghiên cứu năm 2022 của các nhà nghiên cứu tại Đại học Miami phát hiện ra rằng phí bảo hiểm – nhiều hơn là mối đe dọa vật lý của mực nước biển dâng cao – là động lực chính cho quyết định của người mua nhà khi chuyển đến vùng đất cao hơn. “Hiện tại, quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu ở Miami phản ánh nhiều hơn động lực đầu tư kinh tế hợp lý để đối phó với bảo hiểm lũ lụt đắt đỏ hơn là chính mực nước biển dâng cao”, các tác giả, Han Li và Richard J. Grant, viết.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Cần phải cân bằng
Có thể cần phải phát triển để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở ở Miami, nhưng phải có sự cân bằng, Donaldson nói. “Chúng tôi đang cố gắng giữ lại càng nhiều [lịch sử của khu phố] càng tốt và … để lại ít nhất là một di sản và lịch sử ở đây trong cộng đồng”, cô nói thêm.
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Mất mát văn hóa
Xây dựng lại các ngôi nhà cũ và xây dựng những ngôi nhà mới có thể mang lại lợi ích cho các cộng đồng bằng cách khiến chúng có khả năng chống chịu thiên tai hơn, Todd Crowl, giám đốc Viện Môi trường của Đại học Quốc tế Florida cho biết. Tuy nhiên, việc làm như vậy cũng có thể phá hủy “bức tranh khảm văn hóa” của các khu phố chủ yếu là người Nam Mỹ và Caribe khi những người giàu có hơn chuyển đến và góp phần vào “sự đồng nhất” của các khu vực, Crowl, cố vấn khoa học cho thị trưởng Quận Miami-Dade cho biết.
Kết luận
Paulette Richards đã sống ở Liberty City từ năm 1977. Cô nói rằng cô có những người bạn có thành viên trong gia đình đang ngủ trên ghế sofa hoặc nệm hơi sau khi không đủ khả năng chi trả chi phí nhà ở tăng nhanh. “Giá thuê nhà quá cao”, Richards, một nhà hoạt động cộng đồng, người được cho là đã đặt ra thuật ngữ “quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu”, nói. “Họ không đủ khả năng chi trả.” Richards, người sáng lập tổ chức phi lợi nhuận Women in Leadership Miami và chương trình giáo dục thanh thiếu niên Liberty City Climate & Me, cho biết cô bắt đầu nhận thấy nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà phát triển bất động sản “ngoài địa phương” ở các cộng đồng có độ cao cao hơn bắt đầu từ khoảng năm 2010. Cô ấy nói rằng cô ấy không có vấn đề gì với sự phát triển ở Liberty City, xét về bản thân nó. “Tôi muốn [khu phố] trông đẹp”, cô nói. “Nhưng tôi không muốn nó trông đẹp cho người khác.”
Quy hoạch đô thị do biến đổi khí hậu: Mối đ
Nguồn: https://cnbc.com
Xem bài viết gốc tại đây
Bạn cần Đăng nhập/Đăng ký để bình luận.