Những người mua nhà giàu có đang tránh được lãi suất thế chấp cao như thế nào

Giao dịch toàn tiền mặt quay trở lại thành xu hướng đối với người mua nhà

Theo dữ liệu quý đầu tiên từ công ty tư vấn và thẩm định bất động sản Miller Samuel Inc., thị trường nhà ở hạng sang ở New York và Florida đang chứng kiến tỷ lệ giao dịch trả bằng tiền mặt gần đạt mức cao kỷ lục. Đây là sự đảo ngược mạnh mẽ so với các giao dịch phụ thuộc nhiều hơn vào khoản vay thế chấp trong thời kỳ đại dịch, khi lãi suất thấp hơn đáng kể. “Những người này có đặc quyền và đòn bẩy”, Jacky Teplitzky, người đứng đầu một nhóm môi giới Douglas Elliman phục vụ thị trường nhà ở sang trọng tại Thành phố New York, Nam Florida và Hamptons cho biết. “Họ tự nhủ, ‘Được rồi, tôi sẽ mua bằng tiền mặt và khi lãi suất giảm, tôi sẽ tái cấp vốn và rút tiền ra.'” Những người mua giàu có cũng không thích lãi suất thế chấp cao như hiện nay, hiện trên 7%, so với những người tìm kiếm nhà bình thường. Họ chỉ đơn giản là có đủ phương tiện để né tránh lãi suất thường xuyên hơn những người có ngân sách nhỏ hơn.

Giao dịch toàn tiền mặt đang gia tăng ở mọi mức giá

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), tỷ lệ mua toàn tiền mặt tại Hoa Kỳ trong quý đầu tiên của năm là mức trung bình hàng tháng là 31%. Con số này tương đương với mức trung bình hàng tháng cao nhất trong bất kỳ năm nào kể từ năm 2013. Nhưng những con số này cao hơn đáng kể ở những nơi như Manhattan, một trong những thị trường xa xỉ nổi tiếng nhất của quốc gia. Theo Miller Samuel, trong quý đầu tiên, 63,4% doanh số bán hàng ở Manhattan là toàn tiền mặt, mức cao thứ ba trong một thập kỷ. Trong khi đó, tỷ lệ giao dịch thế chấp là thấp nhất từng được ghi nhận. Một thị trường Manhattan bình thường, nơi giá bán trung bình cho những ngôi nhà sang trọng là 7,5 triệu đô la trong quý đầu tiên, sẽ là “50% tiền mặt và 50% tài chính”, Jonathan Miller, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Miller Samuel Inc. cho biết. Câu chuyện tương tự cũng xảy ra ở một số thị trường sang trọng hơn của Florida. Doanh số bán toàn tiền mặt chiếm 85,7% tổng giao dịch tại Royal Palm và Boca Raton, Fla. – cao hơn mức trung bình của thập kỷ trong quý đầu tiên. Giá bán trung bình ở đó là gần 10,9 triệu đô la. Tại các thị trấn ven biển của Florida như Manalapan, Ocean Ridge và Đảo Hypoluxo, 92,9% tổng doanh số bán hàng – với giá bán trung bình là 9 triệu đô la – là tiền mặt, mức cao thứ hai trong một thập kỷ. Và tại Bãi biển Miami, thị phần toàn tiền mặt đối với căn hộ chung cư cao cấp – được bán trung bình với giá 6,5 triệu đô la – đã đạt mức cao mới trong quý.

Những lý do khiến các giao dịch toàn tiền mặt trở nên phổ biến

“Tiền mặt không phải là đặc quyền của những người giàu có, nhưng khả năng xảy ra sẽ tăng lên khi bạn tăng giá”, Miller cho biết, “bởi vì rút vốn chủ sở hữu từ thị trường chứng khoán đang bùng nổ và các tài sản khác mà họ có thể tận dụng để thực hiện giao dịch mua.” Và trong quý đầu tiên, S&P 500 đã bùng nổ, tăng hơn 10%. Teplitzky cho biết, trong một thị trường khác, những người mua nhà giàu có này có thể đã khai thác một hạn mức tín dụng được hỗ trợ bằng danh mục cổ phiếu của họ để thực hiện một giao dịch mua, một giao dịch mà người bán vẫn sẽ coi là toàn tiền mặt. Nhưng điều đó trở nên khó khăn hơn khi lãi suất cao hơn – cùng với việc thực hiện khoản vay thế chấp. Miller cho biết, trong môi trường lãi suất thấp hơn, những người khác có thể đã trả toàn bộ tiền mặt, nhưng tái cấp vốn ngay sau đó để tận dụng thuế hoặc chiến lược tài sản khác. Ông nói: “Họ mua một căn hộ trị giá 10 triệu đô la, sau đó họ nhận được khoản vay thế chấp 1 triệu đô la hoặc 1,5 triệu đô la sau khi đóng cửa vì các cố vấn của họ bảo họ làm vậy”. “Điều đó rất phổ biến, nhưng bạn cũng không thấy điều đó nhiều như vậy vì lãi suất hiện tại ở mức nào.” Nhưng cũng có một số lợi thế khi mua bằng tiền mặt ngay bây giờ. Cả Miller và Teplitzky đều kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là nếu lãi suất thế chấp giảm, vì vậy những người mua hiện đang nhận được một thỏa thuận tốt hơn so với chờ đợi sau này. Người mua bằng tiền mặt cũng có thể nhận được một thỏa thuận tốt hơn. Một nghiên cứu gần đây từ Trường Quản lý Rady của Đại học California San Diego cho thấy những người mua toàn tiền mặt trả ít hơn trung bình 10% so với những người mua thế chấp.

Lợi thế của các giao dịch toàn tiền mặt

Teplitzky cho biết, các ưu đãi toàn tiền mặt cũng nổi bật trong cuộc chiến đấu thầu, vì các ưu đãi phụ thuộc vào nguồn tài chính không phải là điều chắc chắn. Bà nói: “Nhưng nếu đây là một giao dịch toàn tiền mặt, về cơ bản bạn được đảm bảo rằng bạn sẽ đến bàn đóng giao dịch”. Mặc dù những người mua giàu có có nhiều khả năng có đủ khả năng tài chính để thực hiện một giao dịch toàn tiền mặt, nhưng các loại giao dịch này cũng đang trở nên phổ biến hơn ở các phạm vi giá thấp hơn. Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR cho biết, mức mua toàn tiền mặt hiện tại lần cuối cùng đạt mức cao như vậy vào năm 2011 và 2013, khi các vụ tịch thu và bán tháo chiếm phần lớn các giao dịch toàn tiền mặt mà các nhà đầu tư thu về. Đó không phải là trường hợp hiện tại. Yun cho biết, doanh số bán bị giảm chỉ chiếm 2% tổng doanh số bán trong quý đầu tiên và số lượng nhà đầu tư trên thị trường “loại bình thường – không có gì đặc biệt”. Yun cho biết, những người mua toàn tiền mặt ngày nay “tất nhiên là những người có thu nhập cao và giá trị tài sản ròng cao”. Nhưng ở những thị trường có giá trung bình, họ là những người đã nghỉ hưu đang chuyển từ một thị trường có chi phí cao sang một thị trường giá cả phải chăng hơn và mang tiền mặt đến từ việc bán ngôi nhà trước đó, nơi đã tăng giá trị trong bốn năm qua. Họ cũng là những người mua trẻ tuổi có thể khai thác các nguồn tiền khác – tiền tiết kiệm của gia đình hoặc tiền hưu trí – để tăng cơ hội của mình trong các tình huống nhiều người trả giá. Yun cho biết: “Mọi người phải sáng tạo để giành chiến thắng trong cuộc đấu thầu và một phần của sự sáng tạo đó là tiền”. “Nhưng thật khó chịu cho những người không thể cạnh tranh bằng tiền mặt.”

Nguồn: https://yahoo.com

Xem bài viết gốc tại đây